Au-delà du loyer principal, tout locataire doit s'acquitter de sommes complémentaires appelées « charges récupérables ». Encadrées principalement par le décret n°87-713 du 26 août 1987, ces dépenses correspondent à des frais engagés par le propriétaire, mais que la loi lui autorise à se faire rembourser par l'occupant.
Qu'il s'agisse de l'entretien de l'immeuble ou des taxes locales, il est essentiel de comprendre cette répartition pour éviter tout litige et anticiper son budget annuel.
Services collectifs et taxes : les dépenses liées à l'immeuble
Les charges récupérables concernent principalement : l'eau, le chauffage collectif, l'entretien des parties communes, certains équipements (comme l'ascenseur) et certaines taxes liées à un service (ex : TEOM).
Exemples fréquents de charges récupérables :
- Eau froide / eau chaude (selon relevés ou tantièmes)
- Chauffage collectif : consommation + entretien courant + contrôles obligatoires
- Ascenseur : électricité + maintenance courante
- Parties communes : électricité, nettoyage, produits d'entretien
- Espaces extérieurs : entretien des jardins, allées, parkings
- TEOM : refacturable au locataire, hors frais de gestion
Le cas particulier du personnel d'immeuble
| Pour les frais de gardiennage, la récupération dépend des tâches effectuées :
À Paris et en Île-de-France, la présence fréquente d'un chauffage collectif et parfois d'un gardien peut fortement impacter le niveau des charges. |
Entretien courant et menues réparations : la responsabilité de l'occupant
Outre les charges liées à la copropriété, le locataire a l'obligation légale de veiller à l'entretien courant du logement durant toute la durée du bail. Il s'agit ici de prévenir la dégradation des équipements :
Qui paie quoi ? *Photo de Timur Shakerzianov sur Unsplash |  |
Charges non récupérables : ce que le locataire ne doit pas payer
Certaines dépenses ne peuvent pas être refacturées au locataire. Elles restent à la charge du propriétaire, notamment :
- Gros travaux et grosses réparations (ex : ravalement, toiture, structure)
- Remplacement d'équipements vétustes (ex : chaudière à remplacer, ascenseur à renouveler)
- Frais de gestion et honoraires (ex : gestion locative, frais administratifs, honoraires de syndic)
- Travaux liés à la mise en conformité ou à l'amélioration lourde de l'immeuble
Si une ligne vous paraît “anormale”, comparez-la à la liste réglementaire des charges récupérables et demandez les justificatifs.
Régularisation et transparence
La gestion de ces frais repose généralement sur un système de provisions mensuelles, qui donne lieu à une régularisation annuelle basée sur les dépenses réelles.
Pour garantir la transparence, le propriétaire doit adresser un décompte détaillé un mois avant cette régularisation et tenir les justificatifs (factures, contrats) à la disposition du locataire pendant six mois. En cas de litige ou de charges jugées abusives, le locataire dispose d'un délai de trois ans pour contester les montants et réclamer un remboursement.
Checklist à demander lors d'une régularisation de charges :
- Le décompte annuel détaillé (poste par poste)
- Les factures et contrats d'entretien (ascenseur, chauffage, nettoyage…)
- Le mode de répartition (tantièmes / relevés / clé de répartition)
- La justification des provisions appelées
Les justificatifs doivent rester consultables pendant 6 mois après l'envoi du décompte.
Comment sécuriser la récupération des charges en tant que propriétaire bailleur ?
Pour un propriétaire bailleur, la récupération des charges doit respecter un cadre strict. Une erreur dans le calcul ou l'absence de justificatifs peut entraîner un refus de paiement ou un contentieux.
Pour sécuriser la régularisation annuelle, il est recommandé de :
- conserver l'ensemble des factures et contrats d'entretien
- vérifier que seules les charges “récupérables” sont imputées
- envoyer un décompte détaillé au locataire
- respecter les délais légaux de régularisation
En gestion locative professionnelle, la vérification des charges récupérables fait partie des missions essentielles. Cela permet :
- d'optimiser la récupération des dépenses réellement imputables
- d'éviter toute contestation
- de sécuriser la rentabilité du bien
FAQ - Charges locatives
Questions fréquentes sur les charges locativesQuelles charges puis-je récupérer auprès de mon locataire ?Un propriétaire bailleur peut récupérer les charges dites "récupérables", définies par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Elles concernent notamment l'eau, le chauffage collectif, l'entretien des parties communes, l'ascenseur, les espaces extérieurs ainsi que la Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM). En revanche, les gros travaux et les frais de gestion restent à la charge du propriétaire. Comment fonctionne la régularisation annuelle des charges ?Les charges sont généralement versées sous forme de provisions mensuelles. Une fois par an, le propriétaire doit effectuer une régularisation en comparant les provisions versées aux dépenses réelles. Un décompte détaillé doit être transmis au locataire, et les justificatifs doivent rester consultables pendant six mois. Puis-je récupérer la totalité du salaire du gardien ?Non. Seule une partie est récupérable. Si le gardien assure à la fois le nettoyage des parties communes et la sortie des poubelles, 75 % de son salaire et des charges associées peuvent être récupérés. S'il n'effectue qu'une seule de ces missions, le taux récupérable est limité à 40 %. Quels frais ne sont jamais récupérables ?Les gros travaux (ravalement, toiture, remplacement d'une chaudière vétuste), les frais de gestion locative, les honoraires de syndic ou encore les dépenses d'amélioration de l'immeuble ne peuvent pas être refacturés au locataire. Ces charges restent exclusivement à la charge du propriétaire. Que faire en cas de contestation par le locataire ?En cas de contestation, il est essentiel de pouvoir fournir un décompte clair et l'ensemble des justificatifs (factures, contrats d'entretien, clé de répartition). Une gestion rigoureuse et conforme à la réglementation permet d'éviter les litiges et de sécuriser la rentabilité du bien. Pourquoi confier la gestion des charges à un professionnel ?La gestion des charges locatives nécessite une parfaite connaissance des dépenses récupérables, des délais légaux et des obligations de transparence. Un professionnel de la gestion locative sécurise les régularisations, limite les risques de contentieux et optimise la récupération des sommes réellement imputables au locataire. |
Besoin d'y voir clair sur vos charges locatives ? Que vous soyez locataire ou propriétaire bailleur, nous pouvons vous aider à comprendre un décompte, vérifier les postes récupérables et sécuriser une régularisation.
