Baux commerciaux : anticiper la reforme SVE
Le 12/01/2026
Le bail commercial constitue le socle de la relation entre propriétaires et exploitants, garantissant au commerçant une pérennité nécessaire à son activité et au bailleur une visibilité sur son investissement. Alors que le cadre actuel repose sur un équilibre précis entre liberté contractuelle et règles d'ordre public (loi Pinel), le projet de loi de « simplification de la vie économique » (SVE) pourrait venir bouleverser ces fondamentaux. Comprendre les piliers actuels est donc indispensable avant d'envisager les mutations structurelles à venir.
Les fondements du bail actuel : prévisibilité et protection
La valeur d'un bail commercial repose avant tout sur sa capacité à offrir une projection financière claire aux deux parties. En encadrant la durée (le fameux 3-6-9) et les modalités de révision du loyer, le régime actuel permet aux commerçants d'amortir leurs investissements et aux investisseurs de sécuriser la valorisation de leur actif. | Cette stabilité est renforcée par des mécanismes de garanties (dépôts, cautionnements) qui servent d'instruments de gestion du risque, permettant d'adapter la relation contractuelle au profil de chaque locataire, qu'il s'agisse d'une jeune entreprise ou d'une enseigne établie. |
Le projet de loi SVE : vers une modification structurelle des charges
 | Le projet de loi SVE introduit des mesures de rupture, notamment le plafonnement des garanties à trois mois de loyer et l'interdiction de refacturer la taxe foncière au locataire. Si l'intention est d'alléger la trésorerie des exploitants, ces mesures touchent au cœur de l'économie du contrat. La taxe foncière représente une charge significative qui, si elle est transférée définitivement au bailleur, réduit mécaniquement la rentabilité nette de l'actif. Ce basculement impose une relecture complète des business plans, tant pour le commerçant qui cherche à évaluer ses coûts fixes que pour le propriétaire qui doit maintenir la valeur de son patrimoine. |
Les risques d'un déséquilibre : sélectivité et ajustements de loyers
Une réduction imposée des garanties et des charges récupérables pourrait entraîner des effets pervers sur le marché locatif. Face à une protection moindre contre les impayés, les bailleurs risquent de devenir plus sélectifs, rendant l'accès aux locaux plus difficile pour les petits commerçants ou les profils jugés à risque. Pour compenser la perte de la refacturation de la taxe foncière, une hausse des loyers faciaux est également à prévoir. Dans ce contexte, la préparation de dossiers solides (prévisionnels, bilans, garanties de gestion) devient un enjeu stratégique pour les locataires afin de rassurer des propriétaires plus exposés.. |  |
L'évolution du cadre réglementaire des baux commerciaux appelle à une vigilance accrue de la part de tous les acteurs. Entre volonté de simplification et réalité économique, l'anticipation reste la meilleure stratégie : effectuer un diagnostic contractuel et mesurer les impacts financiers de ces futures règles est essentiel pour préserver l'équilibre des exploitations. Un accompagnement méthodique permet d'adapter les modèles économiques et de sécuriser les relations contractuelles face aux mutations législatives.
